Эко-бюллетень ИнЭкААрхив№ 5 (124) > КОММЕНТАРИИ К ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ

Регламентация предпроектной деятельности строительства новых промышленных объектов

Ни для кого уже не секрет, что новый Градостроительный кодекс РФ (далее ГрК) содержит ряд недостатков и требует доработки, особенно применительно к строительству новых промышленных объектов.

Основная причина тому - идеализированный подход авторов к законотворческому процессу, в результате чего закон получился оторванным от действительности. Отсутствие схем территориального планирования, утвержденных градостроительных планов в ряде субъектов РФ значительно затрудняет практическую реализацию положений ГрК в реальных условиях.

И на прошедшем 19 сентября семинаре «Экологическая оценка намечаемой и осуществляемой хозяйственной деятельности: современная практика и методы» повышенный интерес у представителей власти, инвесторов и проектировщиков вызывала процедура выбора площадок строительства и подготовки проектной документации в соответствии с новыми требованиями Градостроительного кодекса РФ.

БУДЕМ ЗНАКОМЫ

Сергей Алексеевич ВАСИЛЬЕВ

Родился 22 ноября 1944 г. в пос. Лесной Терского района Мурманской области.

Окончил Московский энергетический институт по специальности «инженер-теплофизик», Московский институт управления по специальности «организатор управления научными исследованиями», Академию гражданской обороны МЧС РФ по специальности «оперативное управление подсистемой РСЧС», Международный независимый эколого-политологический университет по специальности «экологический аудит». Кандидат физико-математических наук.

Занимался конструированием и научными исследованиями в московских НИИ. С 1988 по 2000 гг. был заместителем председателя Московского городского комитета по охране природы. С 1991 по 1995 гг. - член Совета экологической экспертизы Госкомэкологии СССР (России).

В настоящее время - член экспертного совета Комиссии по экологической политике Мосгордумы, исполнительный директор Московского экологического центра, заместитель генерального директора ГК «ШАНЭКО».

Представляем Вашему вниманию комментарии Сергея Алексеевича ВАСИЛЬЕВА, зам. ген. директора ЗАО «Группа компаний ШАНЭКО», г. Москва, к некоторым вопросам, затрагиваемым в ходе обсуждения проблем правоприменительной практики ГрК РФ.

Что такое градостроительный план?

Градостроительный план земельного участка (ГП) это:

  • концентрированный документ, дающий основания для разработки проектной документации;
  • обязательный документ, включаемый в проектную документацию, являющийся для нее градостроительным основанием;
  • документ, необходимый для всех экспертиз.

ГП запрашивается применительно к сформированным земельным участкам. Подготовка ГП земельных участков начинается при условии, что к соответствующим землям, в соответствии со схемой территориального планирования, принято решение о размещении объектов для тех или иных градостроительных нужд.

Градостроительный план публикуется и обсуждается с заинтересованными лицами.

Для нового строительства ГП представляет собой план участка с указанием того, что там реально находится до начала нового строительства, что и как разрешено строить.

Состав градостроительного плана:

  • границы земельного участка;
  • границы зон действия публичных сервитутов;
  • границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд;
  • внутренний контур (минимальные отступы от внешних границ земельного участка), за пределами которого запрещено строительство зданий, строений, сооружений;
  • информация о градостроительном регламенте (в случае если на земельный участок распространяется действие градостроительного регламента);
  • разрешенные зоны размещения объектов, информация о видах разрешенного использования земельного участка, о требованиях к назначению и параметрам объектов капитального строительства (выполняется, если по территории не действует градостроительный регламент);
  • информация о расположенных в границах земельного участка объектах капитального строительства, объектах культурного наследия;
  • информация о технических условиях подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.

Форма градостроительного плана земельного участка установлена Правительством Российской Федерации.

О правоустанавливающей документации на земельные участки

Для начала проектных работ в качестве правового основания необходимо наличие двух документов:

  • определяющих правовой режим пользования земельным участком (установленный государством и органами местного самоуправления);
  • подтверждающих права пользования земельным участком будущего застройщика.

Участок считается сформированным, если проведен государственный кадастровый учет, имеется градостроительный план, зарегистрированы права.

Действительно ли инвестор/заказчик обязан оформлять право собственности/аренду земли до начала проектирования?

Невозможны проведение инженерных изысканий и разработка проектной документации на участок, который не отведен застройщику (заказчику документации) установленным порядком (ст. 1, п.16; ст. 47, п. 3; ст.48, п. 5 Гр. К).

В соответствии с Градостроительным кодексом:

  • подготовку проектной документации могут осуществлять лица, являющиеся застройщиком либо привлекаемые на основании договора застройщиком или заказчиком (ст.48, п. 5);
  • согласно определению Градостроительного кодекса (ст. 1, п.16): «застройщик - физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке … выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для строительства, реконструкции, капитального ремонта»;
  • в форме Градостроительного плана предусматривается указание лица, которому предоставлен земельный участок и органа власти, принявшего данное решение.

В данном случае без ответа остается вопрос о порядке рассмотрения и выбора альтернативных вариантов размещения объектов в отсутствие градостроительного планирования. Если инженерные изыскания можно проводить только на «сформированных» участках, то данное обстоятельство делает практически нереальным как с организационно-экономической точки зрения, так и с позиции временных затрат рассмотрение альтернатив по размещению объекта.

Для экономии времени и денег заказчику/инвестору можно посоветовать действовать по следующей схеме: обратиться в местные органы власти с просьбой предоставить земельный участок, подходящий для реализации соответствующего градостроительного замысла (особенно если планируемый объект имеет общественное значение). В отсутствии схем территориального планирования у власти не будет возможности решить эту проблему без проведения самостоятельных изысканий и оценок, поэтому здесь может иметь место компромисс: реализация процедуры предварительного отвода земельного участка и его изучения, без оформления аренды.

О материалах инженерных изысканий и ОВОС

Результаты инженерных изысканий и материалы ОВОС не относятся к правоустанавливающей документации, но абсолютно необходимы для начала проектных работ (в частности, материалы ОВОС - на стадии предварительных исследований, оценок).

И те и другие документы всегда нужны по существу, а для отдельных видов деятельности и по праву (без результатов изысканий не примут проектную документацию на государственную экспертизу, а без материалов ОВОС ее не примут на государственную экологическую экспертизу в случаях, когда она требуется).

Что сначала: оценить территорию или оформить землю?

Теоретически и по праву (по идеям разработчиков российских законов) заинтересованное в строительстве лицо прежде всего обязано оформить право собственности на интересующий их земельный участок. В ГрК закреплена следующая схема: в пользование передается участок, уже определенный властью по назначению, а значит, имеющий достаточные подтверждения принципиальной пригодности для тех или иных целей строительства. Включая подтверждение данными инженерных изысканий (естественно, в соответствующем объеме).

Но сложившаяся сейчас ситуация (отсутствие градостроительного планирования, отсутствие достаточной информации о состоянии территории и пр.) вынуждает законопослушных заказчиков и инвесторов идти на риск: оформив право собственности, мы рискуем получить отрицательные результаты исследований и отказаться от данной территории.

Оформляется ли право собственности/аренды в отсутствии схем территориального планирования?

В классической схеме возможно оформление прав собственности только на участок, который уже реально в пользовании или на котором расположены объекты недвижимости, находящиеся в собственности. (Здесь земля следует за собственностью).

В случае освоения свободного участка Градостроительный кодекс РФ задает следующую последовательность разработки документации:

  • документация территориального планирования (схемы разных уровней власти, совмещенные проекты, генеральные планы поселений);
  • правила землепользования и застройки, развивающие зонирование до территориальных зон и определяющие по ним градостроительные регламенты (регламентное или правовое зонирование);
  • документация по планировке территории (проект планировки, градостроительный план) - выделение земельных участков для пользования физических и юридических лиц;
  • проектная документация (архитектурно-строительное проектирование).

Однако:

  1. Отсутствие схем территориального развития более высокого уровня не является препятствием для реализации компетенции другого уровня, например, для разработки схем территорий местного самоуправления.
  2. Допускается осуществлять подготовку градостроительных планов земельных участков (для оформления прав пользования, собственности) при отсутствии документов территориального планирования по заявлениям физических или юридических лиц на участки, которые им отведены установленным порядком. Вопрос должен быть решен местными органами власти, Правилами землепользования и застройки.
  3. Допускается совмещать разработку всех видов градостроительной документации, включая градостроительный план, на земельный участок для целей передачи его в пользование и строительства. В этом случае итоговый интересующий заказчика документ - проект градостроительного плана на участок, подлежит публичным слушаниям до передачи участка в пользование.
 
ПОИСК ПО САЙТУ
© 2001-2017 ООО «ИнЭкА-консалтинг»
Контакты ИнЭкА:
+7 3843 720575
720579
720580
ineca@ineca.ru
создание сайтов